Mutui e tassi di interesse

La legge di bilancio 2023

L'aumento dei tassi di interesse deciso dalla BCE per contrastare l'inflazione influenza, direttamente o indirettamente, il costo dei mutui e quindi l'importo delle rate da pagare. Nel caso dei mutui a tasso variabile, l'aumento della rata avviene sia per i mutui già in essere sia per quelli da stipulare.

Veder lievitare la rata del proprio mutuo da un mese all'altro può scombussolare la gestione del budget familiare e mettere in crisi gli equilibri faticosamente raggiunti tra entrate e uscite.

Ciò che succede al costo dei mutui quando la BCE alza i tassi di interesse lo abbiamo spiegato qui.

Ma il vero punto è: se la rata diventa troppo onerosa cosa si può fare?

La prima possibilità è rinegoziare il mutuo, chiedendo alla propria banca un allungamento della scadenza. A parità di tasso, più è lunga la durata di un mutuo più l'importo della rata diminuisce. Ma allungando la scadenza normalmente aumenta anche il costo complessivo del mutuo perché pago un numero maggiore di rate anche se di importo più contenuto. Qui trovi uno strumento con cui puoi calcolare la rata di un mutuo sotto diverse ipotesi di tasso e scadenza.

Con la rinegoziazione, puoi chiedere alla tua banca anche la modifica degli altri elementi del contratto, come il tasso di interesse. È, ad esempio, possibile passare dal tasso variabile al tasso fisso quando si è preoccupati che i tassi nei prossimi mesi aumenteranno più del previsto. Bisogna però fare bene i conti perché nell'immediato di solito questa scelta comporta un aumento ulteriore della rata - normalmente i tassi fissi sono più alti di quelli variabili - ma consente di fissare una volta e per sempre l'importo dei pagamenti mensili, mettendoti al riparo da ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Il maggior costo del tasso fisso rappresenta, infatti, il prezzo da pagare per non correre il rischio di vedere aumentare la rata all'aumentare dei tassi.

La rinegoziazione normalmente è una contrattazione libera tra le parti. La tua banca non è quindi obbligata a rivedere le condizioni del mutuo. C'è però un'eccezione: la legge di bilancio 2023 ha stabilito che per tutto il 2023 le banche sono tenute a consentire il passaggio da tasso variabile a tasso fisso, accompagnato eventualmente da un allungamento delle scadenze, senza costi e a tassi stabiliti dalla legge in presenza di tre condizioni:

• il mutuo (contratto prima del 1° gennaio 2023) non deve essere superiore a 200.000 euro (rileva l'importo del mutuo originario, non va considerato l'ammontare del debito residuo!). In più, deve trattarsi di un mutuo a tasso variabile che non preveda già delle opzioni per passare dal tasso variabile al fisso;
• l'ISEE al momento della richiesta di rinegoziazione non deve essere superiore a 35.000 euro;
• non ci devono essere stati ritardi nei pagamenti.

Un'altra possibilità, sempre finalizzata a rivedere le condizioni del mutuo, è quella di provare a trasferire il finanziamento presso un altro intermediario che offra condizioni più favorevoli. In questo caso si parla di surroga o portabilità del mutuo, un'operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo tramite un nuovo finanziamento stipulato con un altro intermediario per un importo pari al debito residuo. Si tratta di una possibilità non da poco, perché consente di spostare, anche più volte, il mutuo senza alcuna penalità né oneri, per scegliere una banca che propone tassi più vantaggiosi, per ridurre il costo del mutuo a tasso fisso in caso di tassi più bassi rispetto a quelli prevalenti al momento della stipula, per cambiare il tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa) oppure la durata residua del finanziamento.

Passare dal tasso fisso al variabile conviene?

Per valutare la convenienza del passaggio dal tasso variabile al fisso occorre considerare diversi aspetti. Normalmente, come abbiamo detto, al momento della stipula e nel complesso dell'intera durata del mutuo, i mutui a tasso fisso sono più costosi dei mutui a tasso variabile. È il prezzo che si paga per fissare nel tempo l'importo della rata. Se conviene pagare questo prezzo dipende: i) dalla differenza tra tasso fisso e tasso variabile al momento della stipula e dalla differenza che prevedo lungo la durata del mutuo; ii) dalla possibilità che ho di sostenere eventuali aumenti della rata in caso di tasso variabile e tassi di mercato in aumento e iii) dalla mia propensione al rischio: più sono prudente più è adatto a me il tasso fisso.

Per esempio, se hai un reddito fisso, sapere che ogni mese la nostra rata sarà di un certo ammontare può aiutare ad avere quella serenità di cui hai bisogno per pianificare le altre uscite e scongiurare il rischio di non riuscire a rimborsare la rata del mutuo. Se, invece, il tuo reddito è variabile e può crescere insieme ai tassi e all'inflazione o se sai di poter sostenere gli aumenti delle rate del mutuo, potresti valutare una rata variabile, potenzialmente più alta per un po' di tempo, ma evitare i costi maggiori del tasso fisso nel lungo periodo.

Ci sono poi le aspettative sull'andamento futuro dei tassi di interesse. Questo è un aspetto molto delicato perché prevedere l'andamento dei tassi è molto difficile. Comunque, se penso che i tassi siano particolarmente bassi nel momento in cui voglio accendere il mutuo e penso che saliranno in modo importante, mi conviene scegliere il tasso fisso, altrimenti sarebbe da preferire un mutuo a tasso variabile.

Per saperne di più sul mutuo puoi consultare queste risorse sul sito:

Video

Scheda sul mutuo 

Guida della Banca d'Italia