Mutuo ipotecario

Spesso, per comprare casa, è necessario indebitarsi per importi rilevanti. Consapevolezza e prudenza ti posono aiutare a fare questo passo con più serenità. Vediamo come funziona il mutuo ipotecario e come puoi scegliere quello più adatto.

Cos'è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è il finanziamento che ti permette di comprare, costruire o ristrutturare un immobile; spesso si tratta della casa in cui abiti. È la forma più diffusa di credito immobiliare offerta ai consumatori. La banca ti concede la somma in un'unica soluzione; gliela restituirai, insieme agli interessi, gradualmente, attraverso un piano di rimborso in rate - mensili, trimestrali, semestrali o anche annuali - che di solito dura da 5 a 30 anni.

Ma perché si chiama mutuo ipotecario? Di solito la banca chiede l'immobile come garanzia del prestito attraverso l'ipoteca: si tratta del diritto, per la banca, di vendere l'immobile se non riesci a pagare le rate del mutuo. Per determinare il valore dell'immobile, il cosiddetto valore di perizia, la banca incarica un "perito" specializzato in valutazioni immobiliari.

Di solito l'importo del mutuo viene erogato solo alcuni giorni dopo la firma del contratto, quando si è sicuri che l'ipoteca sia efficace.

Cosa fare prima di chiedere un mutuo

Il mutuo ti impegnerà per anni. Prima di chiederlo valuta se puoi sostenere nel lungo periodo il peso della rata alle scadenze concordate, considerate le tue entrate e le tue spese.

Per aiutarti a valutare se la rata è sostenibile, è importante pianificare le entrate e le uscite e avere un'idea dell'ammontare massimo della rata che sarai in grado di sostenere. Dopo aver ottenuto il mutuo, una buona pianificazione ti potrà aiutare anche a mettere da parte il denaro necessario a pagare la rata.

È ragionevole che la rata non superi un terzo del tuo reddito disponibile. Nel conteggio del reddito escludi le entrate extra, come gli straordinari. Nel Foglio contenente le Informazioni generali sul mutuo, che ti viene fornito dalla banca, puoi verificare i tempi per ottenere il prestito e valutare se sono compatibili con quelli dell'acquisto (ad esempio, devi attendere che la banca sia pronta e che abbia definito tutti i passaggi previsti dalla pratica di mutuo prima di fissare l'appuntamento dal notaio per la compravendita dell'immobile).

Dopo aver pianificato le entrate e le uscite, è il momento di riflettere sull'importo del mutuo (la somma che puoi chiedere), la durata del prestito e il tipo di tasso: fisso o variabile. Partiamo dall'importo.

Quanto puoi chiedere

La banca di solito finanzia fino all'80 per cento del valore di perizia dell'immobile. Per poterlo comprare, quindi, devi aver già messo da parte il resto della somma che ti serve, almeno il 20 per cento. Alcune banche possono spingersi anche oltre il limite dell'80 per cento (e prestarti fino al 100 per cento del valore di perizia), ma solo se dai loro ulteriori garanzie, e a condizioni che potrebbero essere peggiori.

Ma non c'è solo il valore di perizia dell'immobile: per quantificare l'importo del mutuo da concedere la banca valuta anche altri aspetti, come la tua capacità di rimborso (il tuo merito di credito), la tua età, la presenza di altri richiedenti insieme a te (coobbligati nel pagamento del mutuo) ed eventualmente dei garanti, che sarebbero chiamati a pagare le rate nel caso in cui tu non fossi più in grado di farlo.

A seconda della tua situazione personale e dei criteri che il singolo intermediario segue per darti il finanziamento, puoi ottenere condizioni differenti. Per questo motivo prima di scegliere è sempre consigliabile confrontare diverse offerte, sia quelle che ti propone la tua banca (o le Poste, o altra società finanziaria) sia quelle di altri intermediari.

La durata e il tipo di tasso

Riflettiamo ora sulla durata del prestito e sul tipo di tasso di interesse.

La durata del mutuo è uno degli elementi più importanti del contratto di mutuo che, per definizione, è un finanziamento a medio o lungo termine: come abbiamo già detto, di solito gli intermediari offrono durate che variano tra i 5 e i 30 anni. Stabilisci la durata del tuo mutuo insieme alla banca in base a tanti fattori: la tua età, la somma che richiedi, l'importo della rata che puoi pagare.

Il costo principale del mutuo è costituito dagli interessi, cioè il compenso che dai alla banca o alla società finanziaria per averti concesso il prestito. Gli interessi e la durata del mutuo sono collegati: a parità di importo e tipo di tasso, maggiore è la durata più interessi pagherai, anche se la rata è più bassa.

Il mutuo può essere a tasso fisso, variabile o misto.

• Nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse rimane bloccato per tutta la durata del mutuo, quindi la rata non cambia mai. È la scelta ideale se vuoi avere la certezza degli importi delle singole rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire. Lo svantaggio è che non potrai sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo e  devi essere consapevole che potrebbero essere applicate condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
• Nel mutuo a tasso variabile, il tasso è dato dalla somma di due componenti:

1. il tasso di riferimento riportato nel contratto, come ad esempio l'EURIBOR;
2. una percentuale fissa per tutta la durata del mutuo che è il margine di guadagno della banca (lo "spread"). Nel nostro esempio l'EURIBOR è influenzato dalla Banca centrale europea: se il tasso di riferimento sale, il tuo mutuo diventa più costoso; se scende, paghi meno.

• Nel mutuo a tasso misto c'è una combinazione di tasso fisso e tasso variabile, come quando il contratto prevede che, a scadenze stabilite (per esempio dopo 5 anni), tu possa passare da un tasso fisso a un tasso variabile o viceversa. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Un caso particolare è il mutuo a tasso doppio: gli interessi sono calcolati in parte in base a un tasso fisso e in parte con un tasso variabile.

Potresti chiederti: quale tipo di tasso mi converrà di più? È impossibile saperlo in partenza, purtroppo: nessuno può prevedere l'andamento dei tassi ufficiali stabiliti dalla Banca centrale europea che influenzano a loro volta i tassi fissi e variabili che gli intermediari finanziari applicano ai loro clienti. In ogni caso, scegli il tasso variabile solo se hai pianificato le entrate e le uscite in modo da affrontare senza problemi eventuali aumenti delle rate, anche consistenti. Se le rate fossero già al limite delle tue capacità di spesa, potresti trovarti in grave difficoltà se il tasso di interesse dovesse salire.

I costi dei mutui e come confrontarli

Gli interessi sono il costo principale del mutuo, ma non l'unico: potresti pagare anche altre spese, che sono elencate nel Foglio contenente le Informazioni generali. Ricorda che bisogna sostenere anche le spese per il perito, il notaio e l'iscrizione dell'ipoteca. Infine, ci possono essere anche spese eventuali, come gli interessi di mora per il ritardo nel pagamento della rata, o il costo della polizza assicurativa se la banca la richiede.

Tieni presente che sei tenuto al pagamento di un'imposta, trattenuta direttamente dalla banca e calcolata sull'ammontare complessivo del mutuo, a seconda dell'utilizzo dell'immobile come prima casa o meno.

Per conoscere i costi di un'offerta di mutuo, consulta i documenti informativi che la banca deve metterti a disposizione prima che firmi il contratto. Puoi trovarli sul suo sito e nelle sue filiali. Per sapere quanto spenderai all'anno per il mutuo, guarda il suo TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Lo trovi nel Foglio contenente le Informazioni generali che tutte le banche pubblicano, anche online.

Se la banca ti fa una proposta personalizzata, cioè adatta l'offerta di mutuo alla tua situazione personale, deve consegnarti gratuitamente il modulo PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), un documento che descrive le condizioni e le caratteristiche del mutuo offerto in base alle informazioni che tu fornisci sulle tue esigenze, la tua situazione finanziaria e le tue preferenze. Il PIES ha uno schema uguale per tutte le banche e ti deve essere consegnato in tempo utile, prima che firmi il contratto di credito o che ti vincoli a un'offerta: usalo per confrontare le offerte.

Se sei nella condizione di poter restituire alla banca tutto o parte dell'importo del mutuo che devi ancora pagare, potresti valutare l'estinzione anticipata: puoi esercitarla senza pagare alcuna penale.

I rischi

Anche se hai pianificato con cura e hai ottenuto un mutuo sostenibile rispetto al tuo stile di vita, possono capitare eventi imprevisti che rendono difficile o impossibile rimborsare le rate.

Se ritardi nel pagare le rate, la banca ti informa sulle conseguenze e può applicare interessi aggiuntivi - gli interessi di mora - nel periodo di ritardo. Nei casi più gravi, può ottenere lo scioglimento del contratto; se non sei in grado di saldare il debito, può ottenere il pignoramento dell'immobile ipotecato e farlo vendere all'asta. Alla banca, tuttavia, non conviene che la casa vada all'asta: di solito la vendita ha tempi lunghi e il guadagno è ridotto. Se sei in difficoltà con i pagamenti informa subito la banca: potrà aiutarti a trovare una soluzione, è nell'interesse di entrambe le parti.

La banca è tenuta a segnalare i ritardi di pagamento alla Centrale dei rischi e agli altri archivi sui finanziamenti che consulta per la valutazione del merito creditizio: la segnalazione del ritardo, quindi, peggiora la tua posizione e potrebbe rendere più difficile ottenere altri prestiti.

La portabilità

Se hai già un mutuo e trovi un'offerta più conveniente, ad esempio perché i tassi di interesse sono diminuiti, puoi trasferire il finanziamento senza alcuna spesa o penalità, anche senza il consenso della tua banca. La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento. Pagherai quanto ancora devi alla "vecchia" banca usando la somma concessa da quella "nuova" e manterrai l'ipoteca sull'immobile. Rimborserai la somma residua secondo il piano di ammortamento concordato con la "nuova" banca.