Mutuo ipotecario

• Caratteristiche
• A chi è utile?
• Punti di attenzione
• Interessi e altri costi
• Regole
• Errori ricorrenti

Caratteristiche

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e gli altri intermediari finanziari concedono. È chiamato "ipotecario" perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile. Di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

Il rimborso della somma presa in prestito avviene attraverso il pagamento periodico (mensile, semestrale, ecc.) di rate di importo fisso o variabile. L'elenco delle rate dovute e delle relative scadenze definisce il piano di ammortamento (cioè di restituzione) del mutuo.

Ogni rata è composta di una quota capitale, a titolo di rimborso del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base a un tasso di interesse che può essere fisso o variabile.

Nel mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse resta quello previsto dal contratto per tutta la durata del mutuo, quindi avrai la certezza degli importi delle singole rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Nel mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell'importo della quota interessi e quindi delle rate da pagare.

A chi è utile?

Il mutuo ipotecario è tipicamente utilizzato da chi vuole acquistare un immobile, in particolare la propria abitazione, ma può servire anche per costruirlo o ristrutturarlo, oppure per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Ti dà infatti la possibilità di ricevere in un'unica soluzione l'intera somma che richiedi (di solito una percentuale del prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell'immobile), che potrai rimborsare nel tempo un po' alla volta.

Punti di attenzione

Il mutuo ipotecario ti consente di ottenere in un'unica soluzione una somma di denaro "importante" e di restituirla versando periodicamente somme di denaro più piccole, per un certo numero di anni.

È però un impegno economico importante da sostenere, perché incide sul reddito individuale o familiare per lungo tempo. È necessario valutarne attentamente la sostenibllità prima di richiederlo e verificarla anche durante il periodo di pagamento delle rate, se nel frattempo intervengono dei cambiamenti alla tua capacità reddituale.

Se paghi una rata (o parte di essa) con un ritardo di oltre 30 giorni l'intermediario applicherà interessi ulteriori, detti interessi di mora, che si aggiungeranno alle somme già dovute.

Nei casi più gravi di mancato rimborso del mutuo, l'intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto. In questo caso, se non sei in grado di restituire per intero quanto ancora dovuto alla banca, puoi perdere il diritto di proprietà sull'immobile ipotecato.

Interessi e altri costi

A parità di importo del mutuo e del tasso di interesse:

• più breve è la durata del mutuo, più alte sono le rate ma più bassi gli interessi pagati;
• più lunga è la durata, più basse sono le rate ma più alti gli interessi.

Puoi verificare questa caratteristica nella sezione Calcolatori.

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

• un'imposta trattenuta direttamente dalla banca. Essa è attualmente pari al 2% (0,25% nel caso di acquisto della "prima casa") dell'ammontare complessivo del mutuo;
• il rimborso delle spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell'immobile da ipotecare;
• la parcella del notaio;
• le spese di iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari;
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni all'immobile (ed eventualmente anche dei rischi legati alla vita del cliente);
• la commissione, generalmente annuale, di gestione della pratica;
• le spese di istruttoria, cioè il rimborso chiesto per le formalità necessarie all'erogazione del mutuo;
• le spese per l'incasso della rata.

Una misura che sintetizza il costo complessivo del mutuo è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), perché tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese aggiuntive (ma non sono incluse, ad esempio, le spese notarili).

Regole

Prima di chiedere il mutuo valuta attentamente il tuo reddito e determina la tua capacità di spesa mensile una volta sottratta la rata del mutuo. Considera sempre l'ammontare complessivo del debito che stai per accollarti. Valuta quindi attentamente se le tue entrate sono sufficienti a pagare le rate periodiche: possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione).

Informati sulle diverse offerte leggendo i fogli informativi o consultando motori di ricerca che offrono guide e confronti tra i vari mutui presenti sul mercato, prestando attenzione soprattutto al TAEG, che indica il costo totale del finanziamento e che deve essere pubblicato per legge da tutti gli intermediari sul Foglio delle Informazioni Generali.

Ricorda che in qualunque momento puoi trasferire il mutuo presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità, la cosiddetta portabilità o surroga, che ti consente di saldare quanto ancora dovuto al "vecchio" intermediario utilizzando la somma concessa da un "nuovo intermediario e mantenendo l'ipoteca sull'immobile. La somma residua sarà rimborsata secondo il piano di ammortamento concordato con il "nuovo" intermediario.

A seguito della stipula del contratto, il mutuo può essere segnalato dall'intermediario che lo ha concesso in diversi sistemi informativi sui crediti (SIC). Se è di importo pari o superiore a 30.000 euro, sicuramente sarà segnalato nell'archivio gestito dalla Banca d'Italia, chiamato Centrale dei rischi (CR).

Errori ricorrenti

Il mutuo è uno strumento che necessita di un'attenta pianificazione di medio-lungo termine. Diverse ricerche indicano che chi contrae un mutuo a volte commette alcuni errori.

Uno di questi si chiama "errore di estrapolazione" e ci porta a proiettare in un futuro che non conosciamo quello che ci è invece noto, cioè il presente o il passato. In periodi di discesa dei tassi, per esempio, si tende a optare per il tasso variabile mentre quando i tassi salgono prevale un atteggiamento di avversione al rischio con la scelta del tasso fisso (potenziale perdita certa).

Quindi, se negli ultimi anni i tassi sono saliti abbiamo paura che continueranno a farlo in futuro e ci vincoliamo al tasso fisso. Questo è quello che è successo a molti nel 2007-2008 quando i tassi erano molto alti. I tassi poi sono scesi e anche di molto, ma molti risparmiatori, quelli che non hanno rinegoziato il mutuo, sono rimasti vincolati a quei tassi così elevati.

A volte anche il futuro influenza le nostre scelte, quello a breve termine però. Ad esempio, ci lasciamo influenzare dalle previsioni sui tassi a 2-3 anni, perché oltre di solito non si fanno previsioni. Ragionare su soli 2-3 quando stiamo prendendo un mutuo a 20 o 30 anni è però sbagliato. Nel lungo periodo, i tassi seguono un andamento altalenante, cioè dopo un periodo di tassi elevati questi tendono a scendere. Viceversa, a fasi di tassi bassi seguono periodi di tassi più elevati. Oggi i tassi sono molto bassi, ma prima o poi risaliranno.